O consultor em processos de reestruturação e negociação extrajudicial de dívidas, Pedro Henrique Torres Bianchi, avalia que o contrato de locação comercial costuma ficar de fora das primeiras rodadas de renegociação em crise, apesar de representar, para muitas empresas, uma das despesas fixas mais pesadas do orçamento mensal, muitas vezes maior do que parcelas de financiamento com prazo mais longo para negociar.
Primeiro passo: revisar o contrato antes de qualquer conversa
O primeiro passo é revisar o próprio contrato antes de qualquer conversa com o locador. Cláusulas de reajuste, multa por rescisão antecipada e eventuais garantias prestadas, como fiança ou caução, definem a margem real de negociação e o custo de cada alternativa disponível, da renegociação simples ao encerramento do contrato.
Conforme aponta Pedro Henrique Torres Bianchi, sem esse levantamento prévio, a empresa corre o risco de propor algo que o próprio contrato já impede, ou de aceitar condição pior do que a que já teria direito de negociar, sem nem precisar de concessão adicional do locador.
Segundo passo: avaliar se o espaço ainda faz sentido
O segundo passo é avaliar honestamente a real necessidade do espaço ocupado. Pedro Bianchi enfatiza que empresas em crise frequentemente mantêm metragem dimensionada para uma operação maior do que a atual, por inércia ou expectativa de retomada rápida, e pagam por espaço ocioso que poderia ser reduzido ou renegociado dentro do próprio contrato existente. Essa avaliação, feita com números concretos de ocupação real, medida em metros quadrados efetivamente usados em cada função, costuma revelar folga maior do que a percepção inicial da própria gestão sobre o uso do espaço.
Terceiro passo: levar uma proposta concreta, não um pedido genérico
O terceiro passo é levar ao locador uma proposta concreta, e não apenas um pedido de desconto genérico. Redução temporária de valor com compensação futura, extensão de prazo em troca de desconto atual ou revisão de percentual sobre faturamento, em contratos que já preveem esse tipo de cláusula, costumam ser mais bem recebidas do que simplesmente solicitar tolerância sem contrapartida. Uma proposta com prazo definido e critério objetivo de retorno ao valor original também transmite mais segurança do que um pedido de desconto sem data para terminar, o que costuma facilitar a aceitação por parte do locador.
Pedro Henrique Torres Bianchi sublinha que locadores, especialmente os que dependem daquele aluguel como fonte relevante de renda, também calculam o custo de perder o inquilino atual. Vacância prolongada, custo de reforma para novo locatário e tempo até encontrar substituto em condições semelhantes costumam pesar a favor de uma negociação, desde que a proposta apresentada seja razoável e bem fundamentada. Esse cálculo do locador tende a ser especialmente favorável ao inquilino em regiões ou tipos de imóvel com demanda mais fraca no momento da negociação, quando encontrar substituto rapidamente é menos provável.
Quarto passo: considerar mudar de endereço
O quarto passo é considerar, com seriedade, a possibilidade de mudança para espaço menor ou mais barato, mesmo que isso implique custo de mudança no curto prazo. Em alguns casos, o valor economizado ao longo de doze ou dezoito meses supera com folga o custo de transição, especialmente quando a operação já vem funcionando de forma híbrida ou com menor necessidade de espaço físico do que tinha antes da crise. Colocar esse número no papel, comparando cenário atual e cenário de mudança lado a lado, e não apenas no campo da intuição, costuma deixar a decisão bem mais clara do que parecia à primeira vista.
Aluguel também é item de negociação, não custo fixo intocável
Em última análise, entende-se que tratar o contrato de locação como despesa fixa intocável, quando na prática costuma ter mais flexibilidade do que parece à primeira vista, é um erro recorrente em processos de reestruturação.
Diante disso, Pedro Henrique Torres Bianchi assinala que revisar esse contrato com a mesma disciplina aplicada a dívidas financeiras costuma liberar caixa relevante, justamente em um item que muitas empresas nem consideram como parte da negociação, tratando-o como custo fixo dado, e não como variável passível de ajuste.
